COVID-19 SALGINININ İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Hazırlayan: Av. Cihangir Fidan

COVID-19 SALGINININ İŞ YERİ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİNİN DEĞERLENDİRİLMESİ

Yeni tip koronavirüs (covid-19) salgınının yayılmasını engellemek adına yapılan hukuki düzenlemeler ve alınan kararlar kapsamında yakın zamanda yürürlüğe giren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile iş yeri kiralarının ödenmemesinin fesih ve tahliye hakkı doğurmayacağına yönelik geçici düzenlemenin getirilmiş olması ve birçok iş yerinin gerek alınan kararlar neticesinde aktif bir şekilde kullanılamaması gerek ülke ekonomisinin dar boğaza girmesi ile birlikte iş yeri kiraları tacirler açısından önemli bir külfet haline gelmiştir. Bu yazımızda iş yeri kira sözleşmelerini doğrudan ya da dolaylı olarak etkilen son düzenlemeler hakkında bilgilendirmelerimiz ile bu süreçte ticari faaliyeti durdurulan iş yerleri ve bu kapsama girmeyen diğer iş yeri kira sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağına yönelik hukuki değerlendirmelerimize yer verilmiştir.

Kamuoyunun malumu olduğu üzere T.C. İçişleri Bakanlığı tarafından yayımlanan “Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi”[1] ile sinema, tiyatro, kafe, bar vb. birçok iş yerinin ticari faaliyetlerinin durdurulmasına karar verilmiştir. Bununla birlikte bazı AVM yönetimleri de benzer bir tedbir alarak AVM’lerin geçici süre ile kapatılmasına karar vermiştir. Dolayısıyla bu kapsama giren tacirlerin ticari faaliyetlerine devam edememelerinden dolayı önemli derecede gelir kaybına uğradığı, bu kapsama girmeyen tacirlerin ise her ne kadar ticari faaliyetlerine devam etmeleri mümkün olsa da hükümet yetkililerinin evde kal çağrıları ve ekonomik yavaşlama nedeniyle olumsuz yönde etkilendikleri açıktır.

Bu tedbirlere ilaveten iş yeri kira sözleşmelerini doğrudan etkileyen yeni bir düzenleme ise 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 sayılı yasa ile yürürlüğe konulmuştur. Anılan yasanın Geçici 2. maddesi “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.” hükmünü amirdir.[2] Geçici 2. madde ile iş yerleri ile ilgili olarak belirli bir kısıtlama getirilmediğinden madde hükmünün tüm iş yeri kira sözleşmelerini kapsadığı düşünülmelidir.

Kira sözleşmeleri 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 299-356 maddelerinde düzenlenmiştir. Mevzuata göre konut ve çatılı iş yerlerinde kira bedelinin ihtara rağmen 30 gün içerisinde ödenmemesi ya da bir yıldan az kira sözleşmelerinde bir yıl boyunca iki yazılı ihtara rağmen kira bedelinin ödenmemesi ve diğer hallerde kanunda yazılı şartların varlığı durumunda kiraya verenin haklı nedenle kira sözleşmesini fesih ve kiralananın tahliyesini talep etme hakkı bulunmaktadır. Anılan düzenleme ile kiraya verenin fesih ve tahliye hakkı geçici olarak kısıtlanmaktadır. Ancak bu durum kiracının kira bedelini ödeme borcundan kurtulduğu anlamına gelmemektedir. 3 ay süre ile ödenmeyen kira bedellerini ise hangi şartlarda geri ödeneceği hükme bağlanmamıştır; bu nedenle muhtemel durumda borçlunun temerrütü hükümlerinin uygulanması gerektiğini ve sürenin sonunda kira bedellerinin yasal faizi (bulunmakta ise sözleşmede kararlaştırılan faiz) ile birlikte talep edilebileceğini belirtmekte fayda vardır.

Covid-19 Salgınının Kira Sözleşmelerine Etkisi

Yaşamakta olduğumuz bu süreçte tacirlerin ekonomik olarak ağır darbe aldığı göz önüne alındığında iş yeri Kira Sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağı ve bu süreçte iş yeri kiralarının ödenmeye devam edilmesinin gerekliliği ile sözleşme bedellerinde indirim talep edilip edilmeyeceğinin hukuki boyutları tartışılmaya devam etmektedir. Bu kapsamda hukuki çözümler olarak Türk Borçlar Kanununda düzenlenmiş olan İfa İmkansızlığı (Md.136) ile Aşırı İfa Güçlüğü (Md.138) hükümlerinin ne düzeyde uygulama alanı bulabileceği söz konusu olmaktadır. İfa İmkansızlığı ve Aşırı İfa Güçlüğü hükümlerinin hukuki değerlendirmesi yapılırken ticari faaliyetine devam edemeyen iş yerleri ve bu kapsama girmeyen ancak ekonomik olarak etkilenen diğer iş yerleri açılarından ayrı ayrı ele alınmasının daha sağlıklı olacağı kanaatindeyiz.

İfa İmkansızlığı Hükümlerinin Ticari Faaliyeti Durdurulan İş yeri Sözleşmelerine Uygulanabilirliği

İfa İmkansızlığına yönelik açıklamalara geçmeden önce, şunu belirtmek isteriz ki İfa İmkansızlığı hükümlerinin ticari faaliyeti devam etmesinde hukuki ya da idari bir engel bulunmayan iş yerleri hakkında uygulanması mümkün değildir. Zira aşağıda değinileceği üzere iş yerinin aktif olarak kullanılmasında yasal ya da idari bir engel bulunmamaktadır.

İfa İmkansızlığı TBK madde 136’da şu şekilde düzenlenmiştir:

Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.

Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.

Borçlu ifanın imkânsızlaştığını alacaklıya gecikmeksizin bildirmez ve zararın artmaması için gerekli önlemleri almazsa, bundan doğan zararları gidermekle yükümlüdür.

Buna göre; borçlunun kusuru olmaksızın borcun ifası imkansızlaşmış ise borç sona ermekte ve karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde borçlu edimlerini yerine getirmekten kaçınabilmekte ve ifa edilmiş edimler var ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesini talep edebilmektedir. Kira sözleşmeleri karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerden olup, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Doktrinde de Kira sözleşmesinin kiraya verenin kira konusunun kullanımını kiracıya bırakmayı, kiracının da bunun karşılığında kira bedelini ödemeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme olarak ifade edilmektedir.[3] Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde adından da anlaşılacağı üzere her iki tarafın da sözleşmesel edimleri söz konusu olmakta ve her iki taraf da bu edimlerini ifa etmekle yükümlü olmaktadır. Tarafların birinin edimlerini yerine getirmediği ya da getiremediği durumlarda ise diğer taraftan edimlerini yerine getirmesi beklenemeyecektir. İfa İmkansızlığı hükümlerinin covid-19 nedeniyle ticari faaliyeti durdurulan iş yeri sözleşmeleri bakımından uygulama alanı bulup bulamayacağı tartışması ise iki önemli temel sebebe dayanmaktadır.

Bunlardan ilki; İfa İmkansızlığı hükümlerinin “ani edimli sözleşmeler” göz önüne alınarak düzenlenmiş olması ve kira sözleşmeleri gibi sürekli edimli sözleşmeler hakkında uygulama imkanı olmamasıdır. TBK madde 136’da düzenlenen İfa İmkansızlığı hükümlerinin kira sözleşmelerine uygulanabilmesi bu nedenle mümkün değildir. Doktrinde de bu konuda bir tartışma bulunmamaktadır. Karşılıklı borç yükleyen ve sürekli edimli sözleşmelerde borcun imkansızlaşması ise iki şekilde tezahür edebilmektedir. Birincisi borcun sözleşmenin devamına imkan vermeyecek şekilde imkansızlaşması (akde tahammül süresini aşacak şekilde); ikincisi ise Geçici İfa İmkansızlığı halidir. Geçici İfa İmkansızlığı halinin somut olaya konu iş yeri kira sözleşmelerine uygulanabilecek olması muhtemeldir ve bu hususa aşağıda değinilecektir.

Diğer temel husus ise; kira sözleşmelerinin doğası gereği kiraya verenin borçlarından biri olan TBK Madde 301 uyarınca “kiralananı sözleşmede öngörülen koşullara uygun olarak bulundurma” borcunun ifasının iş yerlerinin ticari faaliyetlerine devam edememesi nedeniyle imkansızlaşıp imkansızlaşmadığının tespiti yapılaması gerekliliğidir. Gerçekten de kiraya verenlerin, alınan idari kararlar nedeniyle, bu borcunun imkansızlaştığı söylenebilecek midir? Bu konuda doktrinde tartışmalar hala devam etmektedir. Bir kısım yazarlar bu durumun kiraya verenin TBK madde 301’de yer alan sözleşmede öngörülen koşullara uygun bulundurma borcunun TBK madde 305’de düzenlenen ayıp hükümlerine göre ifasının imkansızlaştığı yönündedir.[4] Aksi yönde görüş ise alınan kararlar nedeniyle bu borcu ifasının imkansızlaşmadığı, iş yerinin sözleşmeye uygun şekilde hazır bulundurulduğu ve alınan kararlar nedeniyle bu durumun ayıp olarak nitelendirilemeyeceği yönündedir.[5] Bu hususta kanaatimiz, her ne kadar kiraya verenin bir kusuru olmasa da ticari faaliyeti geçici olarak durdurulan iş yerinin, sözleşmede öngörülen şekilde kullanıma uygun olarak hazır bulundurulamadığı bu nedenle de kiraya verenin borcunun ifasının geçici olarak imkansızlaştığı, dolayısıyla bu süreçte kiracıdan kira bedeli ödeme borcunun yerine getirmesinin beklenemeyeceği yönündedir.

Bu noktada bir diğer önem arz eden husus ise kira sözleşmesinde iş yerinin ticari faaliyetinin belirtilmiş olması gerektiği ya da kiraya veren tarafından iş yerinin ticari faaliyetinin bilinmesi ya da bilinebilir olması gerektiğidir. Zira yayınlanan genelge ile iş yerlerinin kapatılmasına değil bazı ticari faaliyetlerin geçici olarak sonlandırılmasına karar verilmiştir. Şayet kira sözleşmesine konu iş yerinin ticari faaliyeti bu kapsama giriyor ise ve faaliyet konusu sözleşmede belirtilmiş veya kiraya verilen tarafından biliniyor ya da bilinmesi gerekiyor ise aşağıda bahsedeceğimiz Geçici İfa İmkansızlığı halinden faydalanmak söz konusu olabilecektir.[6]

Kiraya verenin borçlarından olan “sözleşmede öngörülen koşullara uygun olarak hazır bulundurma” borcunun genelge ile alınan kararlar nedeniyle imkansızlığı kabul edildiği ihtimalde kiraya verenin bu borcunun imkansızlaştığı ancak bu durumun şimdilik 3 ay süre ile söz konusu olduğu göz önüne alındığında ifa imkansızlığının geçici bir durum olduğu da ortadadır. Bu noktada, yürürlükte bulunan mevzuatta yer almasa da Yargıtay kararları ile uygulamada kendine yer bulan Geçici İfa İmkansızlığı kurumunun değerlendirilmesi gerekmektedir.

Geçici İfa İmkansızlığı Yargıtay İçtihatları ile getirilen ve önemli bir boşluğu dolduran bir kurum olarak karşımıza çıkmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 28.04.2010 tarihli kararında[7] sözleşme ani edimli olsun ya da olmasın Geçici İfa İmkansızlığı hali söz konusu olur ise nasıl bir yol izleneceği ifade edilmiştir. Buna göre; ifa imkansızlığı hali geçici olur ise “akde tahammül süresi” olarak ifade edilen süre boyunca sözleşme ayakta kalabilecek ve İfa İmkansızlığı hükümleri uyarında sözleşme derhal sona ermeyecektir. Geçici ifa imkansızlığı hali tarafların “akde tahammül süresini” aşacak bir süreyle devam edecek durumda ise ancak bu durumda sözleşmenin İfa İmkansızlığı nedeniyle sona ermesi söz konusu olabilecektir. Akde tahammül süresi her somut olay özelinde değerlendirilmelidir. Anılan Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı esas alındığında bahse konu işyeri kira sözleşmeleri ifa imkansızlığı nedeniyle sona ermeyecek ancak edimlerin ifası bu durum sona erene kadar ertelenebilecektir. Buna göre; bu süreçte kiracıdan kira bedelini ödemesi beklenemeyecek ve ödenmiş bedeller var ise sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iadesi talep edilebilecektir.

Sonuç olarak; kanaatimiz somut olaya konu iş yeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin geçici ifa imkansızlığı haline düştüğü bu sebeple bu süreçte kiracıdan kira bedeli ödenmesinin beklenmesinin mümkün olmadığı yönündedir. Bu soruların cevabı önümüzdeki süreçte yargı mercilerinin vereceği kararlar ile açıklığa kavuşabilecektir. Aksi görüşün kabulü halinde ise, ticari faaliyeti durdurulan iş yerlerinin TBK madde 138 uyarınca Aşırı İfa Güçlüğüne düşmüş olması nedeniyle uyarlama davası ikame ederek sözleşmenin uyarlanması talebinde bulunma hakkı bakidir.

Ticari Faaliyeti Durdurulmayan Ancak Ekonomik Olarak Etkilenen İş Yeri Kira Sözleşmelerinin Hukuki Durumu

19 Mart 2020 tarihli Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi ile birtakım ticari faaliyetlerin durdurulmasına karar verilmiş olsa da ticari faaliyetine devam etmesi mümkün olan ancak evde kal çağrıları ve salgın nedeniyle yaşanan ekonomik yavaşlama neticesinde bazı ticari işletmelerin gelir-gider dengelerini sağlıklı bir şekilde sürdürmesi de mümkün olmamaktadır. Bahse konu iş yerlerinin faaliyet konuları idari kararlar ile yasaklanmadığından yukarıda değerlendirmiş olduğumuz Geçici İfa İmkansızlığı hükümlerinden faydalanılması ve “kira bedelinin ödemekten kaçınılması” imkanı söz konusu olamayacaktır. Bu halde ekonomik yönden olumsuz olarak etkilenen iş yeri kira sözleşmelerine ise Aşırı İfa Güçlüğü hükümlerinin uygulanması, her somut olayda ayrı ayrı değerlendirilmek üzere, kanunda öngörülen şartların varlığı halinde muhtemeldir.

Aşırı ifa güçlüğü TBK m. 138’de şu şekilde düzenlenmiştir:

“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır”

Anılan hüküm ile borçlunun (somut olayda kiracının) sözleşmede taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen bir durum nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan borcu (kira bedelinin) ifa etmesinin beklenmesi hakkaniyete aykırılık teşkil edecek düzeyde olur ise bu durumda borçluya sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını (kira bedelinin düşürülmesini) talep etme imkanı tanınmaktadır.

Sözleşmelere ilişkin uyuşmazlıkların çözümünde en temel ilkelerden birisi “ahde vefa (sözleşmeye bağlılık” ilkesidir. Bu ilkeye göre sözleşmenin tarafları sözleşmede taraflarca öngörülen şartlar değişse dahi sözleşmenin ayakta kalması gereken çabayı göstermekle ve sözleşmede yer alan edimlerini ifa etmeye devam etmekle yükümlüdür. Aşırı İfa Güçlüğü olarak ifade edilen kurum ise Ahde Vefa ilkesinin bir istisnasını oluşturmaktadır. Zira kanun lafzından da anlaşılabileceği üzere, sözleşmede kararlaştırılan borcun ifasının beklenmesi dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil edecek düzeyde tezahür eder ise ifanın aşırı güçleşmesinden bahsedilebilir. Türk Borçlar Kanunu madde 138’de Aşırı İfa Güçlüğü halinde hakimden sözleşmenin uyarlanmasının talep edilebileceği düzenlenmiştir; ancak bu yola başvurmadan önce Ahde Vefa ilkesi uyarınca tarafların bir araya gelerek karşılıklı iyi niyet ve dürüstlük kuralları çerçevesinde sözleşmedeki edimleri değerlendirmesi gerekmektedir. Taraflar arasında böyle bir mutabakat mümkün olmuyorsa kanunda öngörülen şartların varlığı halinde TBK madde 138 hükmüne başvurulabilir. Buna göre bahse konu şartlar aşağıdaki gibidir:

  • Sözleşmede taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durumun borçludan kaynaklanmayan şekilde ortaya çıkmış olması;
  • Borçlunun borcunu ifa etmesinin beklenmesinin dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil edecek düzeyde olması;
  • Ortaya çıkan olağanüstü durum ile borcun ifasının beklenmesinin dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil etmesi arasında uygun illiyet bağının bulunması;
  • Borcun henüz ifa edilmemiş ya da ihtirazı kayıt ile ifa edilmiş olması gerekmektedir.

Bu noktada Covid-19 salgınının borçludan kaynaklanan bir durum olmadığı ve taraflarca öngörülmesi de mümkün olmayan olağanüstü bir durum olduğu açıktır. Bununla birlikte “borcun ödenmemiş olması ya da ihtirazı kayıt ile ödenmiş olması” şartı ise son derece dikkat edilmesi gereken bir husustur. Diğer tüm şartların var olduğu durumda dahi ihtirazı kayıt koymadan borcunu ifa eden borçlu artık sözleşmenin uyarlanmasını (kira bedelinde indirime gidilmesini) talep etme imkanı olmayacaktır. Diğer iki şart olan “Borcun ifasının istenmesin dürüstlük kurallarına aykırı düşecek düzeyde olması ve uygun illiyet bağı bulunması” şartları ise her somut olay özelinde değerlendirilmesi gerekmektedir. Buradan anlaşılması gereken şudur ki; bu süreçte gelir kaybına uğramayan bir işletmenin aşırı ifa güçlüğüne düştüğünün iddiası şartların var olmaması nedeniyle mahkemece dinlenemeyecektir.

Sonuç Olarak;

Yukarıda yapmış olduğumuz açıklamalar çerçevesinde; ticari faaliyetleri 19 Mart 2020 tarihli Koronavirüs Tedbirleri Genelgesi ile durdurulan ve AVM yönetimlerinin aldığı kararlar nedeniyle faaliyetine devam edemeyen tacirlerin, kiraya verene yazılı bildirim yapmak şartı ile, Geçici İfa İmkansızlığı hükümlerinden faydalanarak şimdilik üç aylık süre ile kira bedellerini ödemekten kaçınabileceği kanaatinde olduğumuzu, aksi görüşlerin kabulü halinde ise yine TBK 138 uyarınca hakimden sözleşmede uyarlama talep imkanlarının baki olduğunu; ticari faaliyetleri durdurulmayan ancak ekonomik olarak etkilenen işyeri kira sözleşmelerinde ise, gelir kaybına uğradığı ispatının yapılması şartı ile, TBK 138 uyarınca hakimden sözleşmede uyarlama talep etme imkanı bulunduğu kanaatinde olduğumuzu belirtmek isteriz. Son olarak hukuki değerlendirmelerimiz bu yönde olmakla birlikte, yapmış olduğumuz açıklamaların her işyeri kira sözleşmesi açısından genel geçer bir şekilde uygulanmasının mümkün olmadığını her somut olayda somut olayın özelliklerine göre ayrı ayrı değerlendirme yapılmasını gerekliliği de gözden kaçırılmamalıdır.

Konuyla ilgili diğer sorularınız için bizlerle her zaman iletişime geçebilirsiniz.

E-posta: info@turhanturhan.com



[1] https://www.icisleri.gov.tr/koronavirus-tedbirleri-genelgesi-kapsaminda-149382-is-yeri-gecici-sureligine-faaliyetlerine-ara-verdi

[2] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200326M1-1.html

[3] Cevdet Yavuz, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), 13. Basım, sf. 215, İstanbul, 2014

[4] M.Tolga Özer, https://blog.lexpera.com.tr/kovid-19-salgininin-is-yeri-kiralarinda-kiracinin-borcuna-etkisi/, İstanbul 2020

[5] Asllı Makaracı Başak, Seda Öktem Çevik, Işılay Yörük, https://blog.lexpera.com.tr/korona-virusun-isyeri-kira-sozlesmelerine-etkisi, İstanbul, 2020

[6] Gündoğdu, Ural, https://blog.lexpera.com.tr/koronavirus-tedbirlerinin-kira-sozlesmelerine-etkisi, İstanbul, 2020

[7] Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 28.04.2020 tarih ve 2010-15/193 E. 2010/135 K. Sayılı Kararı.

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir